Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną

Współwłaściciel nieruchomości staje często przed koniecznością poniesienia wydatków związanych z nieruchomością, które z jego punktu widzenia są absolutnie konieczne. Nie zawsze jednak inni współwłaściciele są tego samego zdania, co powoduje, że spory związane z zarządem nieruchomością wspólną i następnie dochodzenie od innych współwłaścicieli roszczeń nie należą do rzadkości, zwłaszcza w sytuacji braku umownego uregulowania kwestii zarządu nieruchomością.

Brak umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że stosuje się w tym zakresie odpowiednie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85 z dnia 27.07.1994 r., poz. 388 z pózn. zm.) oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

Niestety, wielu współwłaścicieli przekonanych o słuszności swoich roszczeń, którzy uprzednio ponieśli wydatki na nieruchomość wspólną zapomina dopełnić formalności umożliwiających późniejsze skuteczne dochodzenie roszczeń od pozostałych właścicieli lokali. Nie ułatwiają tym samym zadania kancelariom prawnym, które w ich imieniu podejmują się trudnego zadania odzyskania poniesionych nakładów. Aby więc zasadność roszczenia dochodzonego przez jednego lub kilku współwłaścicieli nie została skutecznie zakwestionowana przez pozostałych lub sąd, warto pamiętać o podstawowych regułach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Nakłady i zakres prac związanych z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie mogą mieć oczywiście zróżnicowany charakter, jednak dla większej przejrzystości warto się skupić na przykładzie, z którym jest związana znaczna część współwłaścicielskich sporów. Wybuchają one ze zwielokrotnioną siłą zwłaszcza w przypadku zaistnienia konieczności remontu dachu nieruchomości. Powody eskalacji konfliktu są oczywiste - remont dachu zawsze jest związany ze sporymi nakładami finansowymi, których co do zasady nikt nie chce ponosić. Najbardziej zdeterminowany jest ten, któremu deszczówka cieknie na głowę, z racji położenia lokalu mieszkalnego na najwyższej kondygnacji budynku. Właściciel lokalu położonego na parterze z reguły nie postrzega tego zjawiska za istotny problem. Tymczasem dach, jak również wspólna klatka schodowa lub ściany zewnętrzne są elementem składowym nieruchomości tworzącym tzw. współwłasność konieczną lub przymusową. Samego dachu nie należy utożsamiać bynajmniej ze strychem, gdyż stanowi on tzw. pomieszczenie przynależne, którego współwłasność (podobnie jak piwnic) może być zniesiona. Nie jest natomiast możliwe zniesienie współwłasności dachu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03).

Tak więc w przypadku dachu, gdy jego remont jest uzasadniony, współwłaściciele powinni znaleźć wspólny język umożliwiający porozumienie, bez względu na to, komu bardziej cieknie na głowę. Idealnym rozwiązaniem jest oczywiście zawarcie porozumienia (umowy) w formie pisemnej. Oczywiście nie każdy ze współwłaścicieli musi partycypować w kosztach remontu w takich samych rozmiarach jak inni, lub w takim zakresie jaki wynikałby z jego udziału w nieruchomości wspólnej, o ile oczywiście będzie w tym zakresie zgoda wszystkich stron porozumienia. Możliwości finansowe współwłaścicieli są bowiem zróżnicowane i zawsze warto mieć ten aspekt na uwadze.

Gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma porozumienia co do zakresu partycypacji, jak również gdy nie jest możliwe uzyskanie ich zgody na remont, wielu zdesperowanych współwłaścicieli decyduje się na nieuzgodnione z innymi współwłaścicielami prace remontowe, których zakres dalece wykracza poza czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przy tej okazji warto doprecyzować takie terminy jak: czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i czynności zachowawcze. Jak stwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002r. sygn. akt: III CZP 18/02, do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. Nie ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz niemożliwe jest ich wyczerpujące skatalogowanie. Uchwała ta nie rozstrzyga wielu wątpliwości, jednak powszechnie aprobowane jest stanowisko, iż czynnościami zwykłego zarządu są w szczególności bieżące naprawy mające na celu zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym, pobieranie pożytków i przychodów z rzeczy, przy czym nie mogą to być czynności pociągające za sobą nadmierne koszty. Remont dachu, ze względu na jego rozmiary i koszt, jest kwalifikowany jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Natomiast czynności zachowawcze to takie czynności, jak drobne naprawy lub konserwacja rzeczy wspólnej (Uliasz Marcin Przegląd Sądowy 2004/4/75, Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego).

Ci, którzy zdecydowali się na remont bez wymaganej zgody innych współwłaścicieli podejmują nierzadko walkę o odzyskanie części poniesionych wydatków. Walka taka okazuje się w wielu przypadkach bezskuteczna, gdyż nie tylko współwłaściciele ale także sądy niezbyt przychylnie spoglądają na współwłaścicielską samowolkę remontowo-budowlaną. Należy sobie zdawać sprawę z tego, że brak realnego wpływu innych współwłaścicieli na wybór wykonawcy, koszty zakupu materiałów i robocizny, brak opinii technicznych wskazujących na konieczność przeprowadzenia prac remontowych oraz brak zgłoszeń wymaganych przepisami prawa lub pozwoleń na budowę (co w przypadku gruntownego remontu dachu jest konieczne) najczęściej skutkuje oddaleniem powództwa wobec współwłaścicieli, którzy nie partycypowali w jego kosztach i nie wyrazili na jego przeprowadzenie zgody.

Tymczasem przepisy Kodeksu cywilnego dają współwłaścicielom zainteresowanym poniesieniem nakładów na remont nieruchomości wspólnej skuteczne narzędzie wobec niezainteresowanych remontem współwłaścicieli. Wystarczy, że w przypadku konieczności podjęcia działań przekraczających zakres zwykłego zarządu, na które nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, na podstawie art. 199 k.c. współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę wystąpią do sądu cywilnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o wyrażenie przez sąd zgody na dokonanie takiej czynności. Na podstawie złożonego wniosku sąd orzeknie o jego zasadności mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Koszt sporządzenia i opłacenia takiego wniosku będzie niewielki w porównaniu do kosztów nieuzasadnionego pośpiechu i zaniechania koniecznych działań. Orzeczenie sądu wyrażające zgodę na dokonanie czynności jest następnie podstawą do skutecznego dochodzenia zwrotu części poniesionych nakładów od innych uczestników postępowania. Co więcej, postępowanie odbywa się w trybie nieprocesowym, co z reguły (choć nie zawsze) skraca czas oczekiwania na rozpoznanie sprawy. Jeżeli rozpoznanie sprawy przeciąga się w czasie a stan techniczny nieruchomości uzasadnia podjęcie natychmiastowych działań, należy je oczywiście podejmować tylko w takim zakresie, jaki jest konieczny w danej sytuacji (czynności zachowawcze), skrupulatnie dokumentując ich koszty. Czynnością zachowawczą z pewnością będzie uzupełnienie brakujących dachówek, uszczelnienie dachu lub podparcie konstrukcji na której opiera się dach. Odzyskanie nakładów poniesionych w związku z podejmowaniem czynności zachowawczych nie będzie uzależnione od uprzedniego orzeczenia sądu i dodatkowo dowody przeprowadzenia i sfinansowania czynności zachowawczych (obok opinii technicznej) mogą się przydać w sądzie, gdy zaistnieje potrzeba udowodnienia, że remont w zakresie objętym wnioskiem jest absolutnie konieczny.

Autor: Przemysław Jamróz