W odróżnieniu od zastawu (który dotyczy wyłącznie rzeczy ruchomych) hipotekę ustanawia się obciążając nią nieruchomość, zabezpieczając tym samym określoną wierzytelność. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, kto jest aktualnie jej właścicielem i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela obciążonej nieruchomości. Właściciel może więc swobodnie rozporządzać nieruchomością sprzedając ją, a wierzyciel nie traci swoich uprawnień wynikających z hipoteki, gdyż dotyczą one wyłącznie konkretnie oznaczonej nieruchomości. Każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada za zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W przeciwieństwie do zastawu hipoteka może zabezpieczać tylko wierzytelności pieniężne. Przedmiotem hipoteki mogą być: własność nieruchomości, część ułamkowa nieruchomości (udział współwłaściciela), użytkowanie wieczyste (w tym przypadku jeżeli obciążamy użytkowany wieczyście teren, hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie), własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Hipoteka ustawowa była do 5 czerwca 2001 r. formą zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych. Mogła być ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Hipoteka ustawowa powstawała z mocy samego prawa, z chwilą zaistnienia okoliczności wskazanych w przepisach Ordynacji podatkowej lub przepisach szczególnych. Tak ukształtowane skutki prawne hipoteki ustawowej stwarzały duże zagrożenie dla nabywców nieruchomości, którzy realizując transakcję do końca nie mieli pewności, czy kupowana przez nich nieruchomość nie jest zabezpieczona hipoteka ustawową. Wprawdzie mogli domagać się od zbywcy przedłożenia odpowiedniego zaświadczenia organu podatkowego o wysokości nieujawnionych hipotek ustawowych, to jednak hipoteka ustawowa powstała po dniu wydania takiego zaświadczenia a przed dniem przeniesienia własności i tak mogła obciążyć sprzedawaną nieruchomość. Nadto uzyskanie zaświadczeń z organów podatkowych wiąże się z koniecznością złożenia odpowiedniego wniosku , spełniającego wymogi formalne, a na wydanie zaświadczenia trzeba było czasami czekać dosyć długo, co przy pilnych transakcjach stanowiło na pewno istotny problem.

Z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 11 kwietnia 2001 r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych ustaw ( Dz. U. Nr 39, poz. 459 ) hipoteka ustawowa, jako forma zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych, została zastąpiona przez hipotekę przymusową. Zgodnie bowiem z art. 8 w/w ustawy hipoteki ustawowe wpisane do księgi wieczystej stały się hipotekami przymusowymi, zaś hipoteki ustawowe niewpisane jeszcze do księgi wieczystej wygasły.

Hipoteka przymusowa zapewnia większe bezpieczeństwo prawne dla podmiotów dokonujących transakcji nieruchomościami. Hipoteka taka powstaje bowiem nie z mocy prawa, ale dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej ( lub do zbioru dokumentów jeżeli dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta ). Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego, decyzja określająca wysokość zaległości podatkowej lub decyzja o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub podatnika.

Najbardziej istotnym skutkiem prawnym hipoteki przymusowej , zabezpieczającej zobowiązania podatkowe, jest to iż jest ona skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności. Jedyny wyjątek od tej zasady przewidziany jest dla hipotek ustanowionych dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytów bankowych hipoteka przymusowa ma pierwszeństwo tylko wtedy gdy została wpisana wcześniej niż hipoteka zabezpieczająca kredyt.

Tak jak wcześniej hipoteka ustawowa, hipoteka przymusowa może obciążać nieruchomości, część ułamkową nieruchomości, a także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej ( prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia własności na członka spółdzielni) oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy miedzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Właściciel nieruchomości nie musi być dłużnikiem osobistym wierzyciela, może zgodzić się na ustanowienie hipoteki zabezpieczając tym samym cudzy dług. Aby hipoteka umowna była ważna konieczny jest (poza umową) wpis tej hipoteki do księgi wieczystej. Hipoteka przymusowa powstaje na mocy orzeczenia sądowego lub administracyjnego niezależnie od woli właściciela. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym (określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym), może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika.

Hipoteka wygasa przede wszystkim w przypadku wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wierzytelność może wygasnąć na skutek wykonania zobowiązania lub np. zwolnienia z długu. Hipoteka wygasa również wtedy gdy właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się przy tym jej odebrania z powrotem. Natomiast w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej wygasa ona po upływie 10 lat od daty jej wykreślenia.