Polacy, którzy kupili mieszkania na kredyt, niebawem mogą się stać dłużnikami zachodnich firm inwestycyjnych. Tylko te będą bowiem mogły przejąć nasze wielomiliardowe zobowiązania.

Jerzy Mosoń - Na polskim rynku jak grzyby po deszczu pojawiają się fundusze sekurytyzacyjne, które zarabiają m.in. na skupie wierzytelności powstałych wskutek zaciąganych kredytów hipotecznych. Jeszcze w 2006 r. zgodnie z danymi Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami, na polskim rynku funkcjonowało tylko siedem funduszy sekurytyzacyjnych. Już wówczas zarządzały one sporymi aktywami o równowartości niemal 453 mln zł. Według wykazu Komisji Nadzoru Finansowego, funduszy sekurytyzacyjnych jest aż 18. Nagły wzrost liczby funduszy sekurytyzacyjnych, to skutek m.in. rosnących długów Polaków. Według danych Narodowego Banku Polskiego, tylko w 2007 r. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych wzrosło o 39,13 mld zł i wyniosło 116,84 mld zł. Tymczasem zgodnie z szacunkami Konferencji Przedsiębiorców Finansowych i Szkoły Głównej Handlowej, już dziś aż 6-8 proc. kredytobiorców ma trudności ze spłatą zadłużenia. W przyszłości problemy ze zwrotem środków może mieć nawet 10 proc. klientów banków.

Pomoże zachodni kapitał?
Zdaniem prezesa EGB Investments Krzysztofa Mateli, Polacy mogą nie spłacić nawet 4-5 proc. kredytów hipotecznych. - Obsługa tak wielkiej liczby nieregulowanych kredytów będzie dla banków wielkim wyzwaniem. Wiele z nich nie ma nawet odpowiednio funkcjonalnych działów windykacyjnych, które mogłyby się zająć odzyskaniem długów. Gdyby nawet instytucje kredytowe chciały skutecznie samodzielnie windykować należności, mogło by to wpłynąć negatywnie na ich wizerunek w oczach klientów. I tu pojawia się pole do działania dla firm windykacyjnych, które we współpracy z funduszami sekurytyzacyjnymi zajmą się obsługą wierzytelności hipotecznych - twierdzi. Tyle, że gdyby zgodnie z najczarniejszymi prognozami Polacy nie oddali aż pięciu procent kredytów, to rynek windykatorów i zarządzających funduszami musiałby wchłonąć długi za ponad 5,5 mld złotych. Czy polskie fundusze sekuratyzacyjne dysponują tak wielkim kapitałem? - Owszem, dysponują. Mam na myśli polskich inwestorów instytucjonalnych, którzy jednak nie są zainteresowani inwestowaniem w certyfikaty funduszy sekurytyzacyjnych - mówi Matela. Jednak jak dodaje - inwestorrzy spoza granic kraju (głównie europejscy i amerykańscy) bardzo chętnie sfinansują nawet największe transakcje wykupu wierzytelności przez fundusze sekurytyzacyjne. Według prezesa EGB Investments, mitem jest natomiast upatrywanie w zagranicznych inwestorach chęci przejęcia polskich nieruchomości. Zapewniam, że jedyne, co ich interesuje, to wysokie stopy zwrotu.

Czyje są fundusze?
Tymczasem już dziś obserwując polski rynek funduszy można przekonać się, kto dostrzegł zbliżającą się koniunkturę. Posiadaczem największej liczby funduszy sekurytyzacyjnych jest Copernicus Capital Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych. Instytucja ta dysponuje dziewięcioma, czyli połową wszystkich funkcjonujących na polskim rynku funduszy sekurytyzacyjnych. Choć Grupę Copernicus stworzył Paweł Gieryński, to dziś jego partnerami są już Neil Milne oraz Keith Mellors. Mocnym podmiotem na polskim rynku jest też GE Debt Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny, należący do GE Debt Management Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych. Warto podkreślić, że depozytariuszem funduszu jest Bank Handlowy w Warszawie, będący w istocie częścią globalnej sieci Citigroup. Jeśli do tych podmiotów dodamy jeszcze Allianz - Euler Hermes Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, to przekonamy się, że w niedługim czasie nasze długi za domy, działki i mieszkania będziemy musieli oddawać zachodnim inwestorom. Ktoś mógłby powiedzieć w czym problem, wszak kredyty zaciągamy również w niepolskich bankach. Tyle, że dziś płacimy za nieruchomości ogromne pieniądze. Ile będą warte, gdy długi przejmą wyspecjalizowane fundusze?

Niższe ceny mieszkań
Aby transakcja przejęcia długu była opłacalna dla windykatorów, realna wartość nieruchomości musi spaść, a przy tak licznych transakcjach korekta ceny może być bardzo duża. Jak oblicza Matela, jeśli dziś dług jest warty 100 mln zł, należy się liczyć z tym, że bank nie będzie mógł sprzedać go za więcej niż 55-60 proc. jego wartości. - Należy pamiętać o tym, że firma windykacyjna musi realnie oszacować kwotę możliwą do odzyskania. Jeśli zatem wyceni dług na 40 proc. jego nominalnej wartości, zapewne liczy na odzyskanie kwoty o 20-25 proc. wyższej - dodaje. Tak znaczny spadek wartości mieszkań może sprawić, że kredytobiorca, któremu nie udało się spłacić wszystkich zobowiązań, utraci kwotę w istocie odpowiadającą wartości oszacowanej na nowo nieruchomości. Ale to nie wszystko. Według prezesa EGB, oddzielnym skutkiem wzmożonej liczby transakcji na rynku kredytów hipotecznych będzie ponadnormatywna sprzedaż co najmniej kilkunastu tysięcy nieruchomości będących zabezpieczeniami kredytów, a to z kolei bez wątpienia wpłynie na obniżenie cen nieruchomości na rynku wtórnym.


Źródło: Gazeta Finansowa