Wynajmujący lokale mieszkalne nie zawsze dokładają należytej staranności przy zawieraniu umów najmu, co w przypadku późniejszych problemów z regulowaniem czynszu implikuje istotne problemy, także na etapie dochodzenia roszczeń z tego tytułu. Jednym z takich zaniechań jest bez wątpienia zawieranie umów najmu z wybranym lokatorem, pomimo posiadania przez wynajmującego wiedzy, że nie będzie on jedynym zamieszkującym w danym lokalu. Wynika to najczęściej z braku dostatecznej wiedzy o obowiązujących uregulowaniach dotyczących najmu, a nierzadko także ze zwykłego niedbalstwa

Z drugiej jednak strony, osoby zamieszkujące w wynajmowanym lokalu mieszkalnym nie zawsze mają świadomość, że odpowiedzialność za zapłatę czynszu najmu spoczywa nie tylko na faktycznych stronach umowy najmu ale także na innych osobach zamieszkujących lokal wraz z najemcą. W konsekwencji zdarzają się sytuacje, w których pozew o zapłatę kierowany jest nie tylko przeciwko najemcy ale także przeciwko innym mieszkańcom zajmowanego lokalu. I choć wywołuje to nierzadko u takich lokatorów niedowierzanie, jest to działanie znajdujące solidne oparcie w obowiązujących przepisach.

Możliwość dochodzenia zapłaty czynszu najmu od osób innych niż najemca wynika wprost z art. 688[1] Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (§1), przy czym odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (§2). Art. 688[1] k.c. został wprowadzony do porządku prawnego ustawą z dnia 21-06-2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Jak wynika z powołanego przepisu, odpowiedzialność osób stale zamieszkujących z najemcą ma charakter solidarny, co oznacza, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników (najemców i osób zamieszkujących) łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

Z punktu widzenia wynajmującego, ustalenie kręgu osób odpowiedzialnych za zaległości z tytułu czynszu najmu i innych opłat bywa utrudnione gdy wynajmujący nie dołoży należytej staranności na etapie zawierania umowy i nie pozyska danych wszystkich zamieszkujących. Oczywiście sugerowanym rozwiązaniem jest zawarcie umowy, której stroną będą wszyscy pełnoletni lokatorzy a w przypadku zaniechania takiego rozwiązania, wskazane jest chociażby udokumentowanie tego w sposób nie budzący wątpliwości (przyjęcie od takich osób oświadczeń, że będą one zamieszkiwały wraz z najemcą). Jednak samo oświadczenie nie musi się okazać dowodem niepodważalnym, gdyż w ewentualnym procesie lokator może dowodzić, że pomimo złożenia oświadczenia nigdy w lokalu nie zamieszkał lub opuścił go przed powstaniem zaległości czynszowych.

Wątpliwości może także wzbudzać status osób niepełnoletnich zamieszkujących wraz z najemcą, jeżeli osiągnęły one pełnoletność w trakcie trwania najmu. Może się bowiem zdarzyć tak, że zadłużenie powstanie jeszcze przed osiągnięciem przez te osoby pełnoletności. Z literalnego brzmienia przepisów można wnioskować, że wynajmującemu przysługuje uprawnienie do dochodzenia zapłaty całej kwoty zaległego czynszu oraz innych opłat od mieszkańca, który osiągnął pełnoletność już po powstaniu zaległości, pod warunkiem oczywiście, że stale z najemcą zamieszkiwał. Jednak orzecznictwo nie potwierdza takiej tezy. Sądy wyraźnie opowiadają się za przyjęciem, iż łącznymi przesłankami koniecznymi dla powstania po stronie osób trzecich odpowiedzialności z tytułu czynszu i innych opłat są: współzamieszkiwanie z najemcą i pełnoletność a brak przesłanki pełnoletności wyłącza odpowiedzialność w odniesieniu do konkretnego okresu (np. wyrok z dnia 14 sierpnia 2014 r., sygn. akt VIII C 668/14, Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu Wydział VIII Cywilny).

Przepis art. 688[1] k.c. odnosi się do odpowiedzialności osób zajmujących lokale komunalne oraz lokale stanowiące własność prywatną. Nieco inaczej wygląda odpowiedzialność osób zajmujących lokale spółdzielcze. Zgodnie z art. 4 ust. 6 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za opłaty [...] odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 6, ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.

Z powyższego wynika, że ustawodawca wyłączył odpowiedzialność względem pełnoletnich dzieci (ale także wnuków i dalszych zstępnych), jeżeli są one na utrzymaniu rodziców (dziadków).

Należy także pamiętać, że fakt zameldowania w danym lokalu nie czyni jeszcze zameldowanego odpowiedzialnym za długi czynszowe, choć przy braku dowodów przeciwnych może być to kryterium decydujące o słuszności roszczeń wynajmującego.

Autor: Przemysław Jamróz